Location Les propriétaires bailleurs doivent, en effet, payer divers taxes et impôts dans le cadre de leur activité de location. Cela est valable que ce soit un investissement locatif à nu ou meublé. Ils devront aussi engager certaines dépenses liées à l’exploitation du bien. Ces derniers peuvent faire l’objet de déductions fiscales.
Cas de la location à nu
Pour un investissement locatif vide, c’est-à-dire, non meublé, les loyers sont considérés comme étant des revenus fonciers. À ce titre, les propriétaires doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux suivant deux régimes d’imposition au choix (micro-foncier ou régime du réel).
Dans le cas du régime micro-foncier, un abattement forfaitaire direct de 30 % sur les revenus imposables est accordé aux investisseurs. Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir une condition très importante : ne pas dépasser 15 000 euros annuels de loyers perçus. Pas de possibilité alors de déduire d’autres charges.
Pour ce qui est du régime réel, l’abattement se calcule en fonction des différentes dépenses engagées par le propriétaire pour faire fonctionner sa location. Ainsi, du moment qu’elles sont justifiées, toutes les charges sont alors déductibles du loyer imposable. Se déclarer en déficit foncier est même possible afin d’amputer la différence sur les revenus globaux du foyer fiscal.
Cas d’une location meublée
Les revenus issus de la location meublée, que ce soit une LMP ou une LMNP, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Néanmoins, c’est toujours à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux qu’ils sont imposés. Ici aussi, deux possibilités s’offrent aux propriétaires :
- Le régime Micro-BIC : valable uniquement pour des loyers ne dépassant pas les 72 600 euros par an, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 %.
- Régime réel : c’est le régime accessible à tout le monde, peu importe le niveau de loyer. De la même manière quand dans une location à vide, la déduction de charges y est permise, mais sans pouvoir se déclarer en déficit foncier. Il est aussi possible d’amortir son actif et ses éléments constitutifs (meubles et équipements).
Liste non exhaustive des charges déductibles
Ainsi, que ce soit dans la location à nu ou meublé, le régime réel permet de déduire des charges. En voici quelques-unes :
- Les frais d’enregistrement d’acte ou frais de Notaire ;
- Les intérêts de l’emprunt immobilier ;
- Les charges de copropriétés ;
- Les travaux d’entretiens ou de rénovations ;
- Les frais de comptabilité (rémunération de l’expert-comptable) ;
- La taxe foncière ;
- Autres frais d’exploitation, d’administration et de gestion.
Les investisseurs doivent bien profiter des opportunités de déduction qu’offrent les différents régimes d’imposition. Sans cela, la fiscalité d’une location (meublée ou vide) pèsera assez lourd sur le portefeuille des investisseurs. Il faut considérer un maximum de charges pour réduire son assiette imposable au maximum.