En investissant dans un bien immobilier locatif, tout investisseur devra se conformer à la législation française. Il faudra surtout être très prudent au niveau de la fiscalité qui régit l’investissement.

Dans le but d’inciter les investisseurs à proposer des locations meublées, l’Etat français accorde aux propriétaires un régime plus souple appelé LMNP

Les conditions pour obtenir le statut LMNP

Le régime LMNP s’adresse spécifiquement à toutes personnes qui mettent en location leur bien dans le cadre d’une location saisonnière ou meublée pour une durée maximale d’un an. Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il faudra remplir les conditions suivantes:

  • Le bien mis en location doit être meublé
  • Le contrat de bail ne doit pas être supérieur à un an

Comment réussir son investissement LMNP ?

Le statut LMNP est un dispositif intéressant pour les investisseurs. Pour fructifier son placement, certains facteurs doivent être considérés en amont.

Définir les objectifs de l’investissement

Avant d’effectuer un placement dans un bien LMNP, il faudra planifier votre itinéraire.

Par exemple, envisagez-vous de partir bientôt à la retraite ? De combien d’argent aviez-vous besoin pour avoir une vie plus ou moins confortable ?

Vos objectifs d’investissement dépendront majoritairement de votre propre plan.

Définir les moyens dont on dispose

Personne ne connaît mieux votre situation que vous-même. A cet effet, vos objectifs d’investissement doivent également être basés sur le montant que vous pouvez vous permettre d’investir.

En fonction de vos revenus actuels, fixer ainsi le capital que vous pouvez mobiliser. Voyez également si vous souhaitez engager vos épargnes ou non.

Définir les critères de choix de l'investissement

En s’appuyant sur les questions ci-après, cette étape est tout aussi cruciale pour réussir votre investissement :

Où comptez-vous investir ? (en ville, en campagne, en bord de mer, etc.)

Souhaitez-vous investir dans quels types de résidence ? (résidence étudiante, EHPAD, tourisme). A quelle société de gestion allez-vous confier votre investissement ?

  • Dans le cadre du régime LMNP, les baux commerciaux doivent également être établis pour moins de 12 mois. A l’inverse, les loueurs en meublé professionnel ne sont pas concernés.
  • Pour les locations saisonnières ou de courte durée, les loueurs LMNP doivent obtenir une autorisation préfectorale si le bien se trouve dans une ville de plus de 20 000 habitants.

Les différences entre LMNP et LMP

Pour obtenir le statut LMNP, le loueur doit générer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €. A la différence du régime LMP où l’inscription au registre de commerce est obligatoire, le loueur de meublé non professionnel n’est pas soumis à cette condition.

Dans quel type de résidence investir ?

Pour investir en LMNP et jouir de ses avantages fiscaux, vous avez la possibilité de choisir entre quatre types de résidences. Il s’agit des résidences pour tourisme et affaires, étudiants, seniors et EHPAD. Noter également que l’investissement locatif direct vous permet d’acquérir ce statut.

Les résidences pour tourisme et affaires

Une résidence de tourisme et affaire est un établissement d'hébergement qui permet d’accueillir à l’année ou de manière saisonnière des tourismes et des personnes en voyage d’affaire. Pour obtenir ce statut, l’établissement doit au moins proposer des chambres meublées, le petit-déjeuner, la blanchisserie et le nettoyage.

Les résidences pour étudiants

Les résidences étudiantes sont des établissements destinées à accueillir des étudiants de l’enseignement supérieur. Elles offrent des commodités adaptées aux étudiants, telles que des baux individuels, des zones d'étude, des chambres meublées et un service de colocation. Pour leur faciliter la vie, ces résidences sont pour la plupart situées à proximité des universités.

Les résidences seniors et EHPAD

Une résidence senior est un établissement destine aux personnes âgées de 60 ans et plus qui sont relativement en bonne santé et encore actives. Cependant, les EHPAD sont destinés à accueillir les seniors qui ont besoin de soins médicaux et d'une surveillance constante. Les établissements proposent ainsi à leurs résidents des soins infirmiers et des soins palliatifs.

Investissement locatif direct

Pour bénéficier du statut LMNP, vous pouvez également acquérir un bien immobilier, sans passer par un gestionnaire, dans le but de le faire louer.
En effet en tant que propriétaire, vous pouvez mettre en location tout ou partie de votre logement de façon saisonnière ou de courte durée.

Comment déterminer la rentabilité d’un investissement LMNP ?

La rentabilité d’un LMNP se calcule en divisant le ratio du loyer brut par le montant d’acquisition FAI (Frais d’Agence Inclus). Cette approche est la plus utilisée par les investisseurs pour déterminer si un investissement LMNP est plus attractif qu’un autre moyen de placement. Il faut toutefois noter que celle-ci n’est objective que si et seulement si le loyer numéraire du logement LMNP correspond exactement au prix du marché.

LMNP : les avantages fiscaux​

Comme il a été déjà indiqué plus haut, le statut LMNP est avantageux d’un point de vue fiscal. Il vous permet de bénéficier d’un système d’imposition plus souple.

Amortissements locatifs

Sous le régime réel, il est possible de déduire toutes les dépenses encourues en relation avec la location du bien. Ainsi, les types de frais couverts comprendront l'entretien et les réparations de la propriété, les commissions d'agence, et d’autres frais d’exploitation. Ce régime permet également d'appliquer des charges d'amortissement.

Réduction d'impôts

Si vous optez pour le régime Micro Bic, l'administration fiscale vous accorde un abattement fiscal de 50 % sur vos revenus locatifs. Par exemple, si le revenu locatif annuel déclaré est de 10 000 euros, 50 % seront déduits. Le montant de vos impôts et charges sociales seront appliqués aux 5 000 euros restants.

Récupération de la TVA

Sous certaines conditions, l’investisseur bénéficiant du statut LMNP peut demander le remboursement de la TVA. Il pourra ainsi récupérer les 16% qu’il a dû s’acquitter à l’achat d’un bien immobilier. Pour ce faire, il doit notamment faire l’acquisition d’un bien neuf, faire la demande auprès de son centre fiscal, détenir un numéro de TVA et contracter un bail d’au moins 09 ans avec une société d’exploitation.