Bénéficier du statut LMNP : comment ?

Bénéficier du statut LMNP
La LMNP est un statut qui concerne des logements meublés loués en tant que résidence principale saisonnière ou temporaire.

Ce statut permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux sur son patrimoine loué meublé. Ces avantages ne sont rattachés à aucun critère géographique ni à autre plafond de ressources.
A condition de respecter les critères du statut LMNP, un propriétaire pourra défiscaliser en louant son bien meublé.

La première condition sera de déclarer moins de 23.000 euros de revenus sur ce bien à l’année. Les recettes locatives ne devront pas excéder 50% des revenus annuels du foyer fiscal du bailleur.
En cas de dépassement de ce seuil, le bien devra passer au statut de LMP ( Loueur de Meublé Professionnel ). D’autre part, le propriétaire devra choisir de déclarer ses revenus de location selon l’un de ces deux régimes d’imposition; le micro-bic ou le régime réel. Selon son choix, les avantages applicables ne seront pas les mêmes.

Comment opter pour le régime réel en LMNP ?

Le régime réel est un régime d’imposition des bénéfices issus du bien meublé et sur la TVA. Il s’avère être une obligation de passer au régime réel lorsque les revenus de location dépassent 32 900 euros par an. Lorsque les charges relatives à l’entretien des locaux meublés excèdent l’abattement de 50% dont il est possible de bénéficier spécifiquement au régime micro-bic, le propriétaire devra aussi se soumettre au régime réel. Le régime réel permettra de déduire d’une part les charges calculées telles que:

  • Les charges de copropriété
  • Les intérêts et frais d’emprunt
  • Les assurances relatives au logement
  • La taxe foncière
  • Les dépenses d’entretien
  • Les frais de notaire
le régime réel en LMNP

Et d’autre part les dépenses réelles telles que l’amortissement du bien ( déduction d’un montant linéaire chaque année, qui représentera une estimation de la perte de valeur du bien) ou les provisions prévues en cas de litiges. La tenue d’une comptabilité simplifiée de trésorerie où apparaîtront les recettes et les dépenses permettront de vérifier l’exactitude du résultat en fin d’exercice. Selon la situation d’un propriétaire LMNP, l’administration fiscale appliquera un régime réel simplifié ou un régime réel normal.  La différenciation entre ces deux catégories sera basée sur les montants de recettes locatives.

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Fonctionnement du régime micro-BIC

 

Le régime micro-bic est un régime simplifié d’imposition qui s’applique aux locations à usage de résidence principale, à remplissage temporaire ou saisonnier.  C’est un régime qui convient aux particuliers détenant des biens en résidences services car facile à mettre en place. Il peut cependant parfois s’avérer moins avantageux que le régime réel en terme d’imposition.

Pour en bénéficier, le propriétaire ne devra pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il devra aussi déclarer un revenu annuel dont le montant sera plafonné et fixé par l’administration fiscale. Ce revenu sera ajusté au prorata du temps d’exploitation de l’année en cours.  L’obligation comptable relative à l’affiliation à ce régime fiscal seront la tenue d’un livre détaillé des recettes et l’enregistrement des dépenses dans un livre d’achat. Il permettra de calculer le résultat exact. Le revenu net imposable se calcule après un abattement au pourcentage variable selon les cas:

50% pour les biens en résidences services
71% pour les biens classés en meublés de tourisme
30% pour le cas d’une location vide

Le propriétaire ne pourra déduire aucune autre charge ( frais d’entretien, travaux ou assurances etc )

L’amortissement en LMNP : L’avantage

L’amortissement s’utilise comme une charge déductible des loyers.
Il a pour but de réduire le résultat imposable et de diminuer les impôts. La conséquence sera une maximisation des revenus locatifs.
Grâce au statut LMNP, un propriétaire pourra amortir la valeur de son bien immobilier jusqu’à 90% de sa valeur et 100% du mobilier.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal :

Le montant de l’amortissement ne devra pas excéder le montant des loyers moins les charges. Il ne peut donc être un motif de déficit
Il sera possible de reporter aux années suivantes, sans limite dans le temps, le possible excédent d’amortissement

Le calcul de l’amortissement s’effectue par composants et non sur la valeur d’ensemble du bien.
Par exemple, la valeur du terrain ne se prête pas à l’amortissement car inusable.
Dans le cas de l’amortissement de l’immobilier, il sera décomposé comme suit:

le gros œuvre généralement est amorti sur 30 à 50 ans
le second œuvre sur 15 ans (au tiers de la valeur du bien)

Dans le cas du mobilier, des éléments électroménagers sont amortis entre 5 et 10 ans, tandis que des revêtements muraux le seront sur 7 à 15 ans.