LMNP ancien : comment ça marche ?
Surtout connu en matière d’investissement dans de l’immobilier neuf, le terme de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP s’applique aussi maintenant à un marché dit secondaire. Les biens sont alors appelés LMNP ancien ou LMNP d’occasion. Ce marché secondaire est donc principalement constitué de reventes de biens LMNP. Le LMNP est un régime fiscal qui peut être très fructueux en matière d’investissement immobilier locatif. Les offres sont en majorité des investissements en bien neufs en résidence services.
Le statut de LMNP ancien en ou d’occasion fait en général suite à ces investissements réalisés par des personnes physiques, qui à un moment donné font face à un tournant de leur vie. Par besoin de liquidités, pour transmettre des fonds aux héritiers, pour acquérir un nouveau bien, pour se diversifier ou pour bénéficier de nouveaux amortissements, les revendeurs LMNP veulent céder leur bien et donnent vie à un marché secondaire en pleine expansion.
Qui peut bénéficier du statut LMNP Ancien ?
Un acquéreur de bien LMNP pourra bénéficier du statut de LMNP occasion, pourvu :
Qu’il mette son bien immobilier en location à usage d’habitation: appartements classiques loués meublés, appartements en résidences services.
Qu’il maintienne le statut de meublé de son investissement immobilier locatif, selon les critères définis par la loi.
Qu’il touche moins de 23.000 euros de recettes locatives par année et que celles-ci n’excédent pas 50% des revenus annuels du foyer fiscal du bailleur.
Les avantages fiscaux du LMNP!
Pourquoi acquérir un bien en LMNP ancien ?
Ce marché où se revendent les LMNP anciens attire les investisseurs. Contrairement au LMNP neuf où les ventes s’effectuent sur plan, un bien LMNP occasion représente des données concrètes évaluables. L’investisseur base sa décision en tenant compte de :
L'existence du bien et de son exploitation
La rentabilité déployée
Des charges définies
La qualité de l’emplacement
Des frais d’acquisition
Le marché du LMNP ancien peut révéler des opportunités plus intéressantes que dans l’achat d’immobilier neuf.
Quelle fiscalité pour le LMNP ancien ?
Tel qu’évoqué plus haut, un LMNP ancien jouira des même conditions fiscales que le LMNP neuf mais sans la réduction sur le coût de l’investissement ( applicable au neuf) :
50% d’abattement fiscal sur le patrimoine immobilier.
Défiscalisation des revenus sur le long terme: amortissement de l’immobilier, du mobilier et des frais d’acquisitions.
Possibilité de défalquer les charges: intérêts d’emprunts, charges locatives, charges de copropriété, assurances etc.
Déficit déductible sur les revenus de même nature ( régime micro-BIC ).
Les plus-values de revente imposables au régime des particuliers.
Investir en LMNP ancien : quels sont les risques ?
Bien que l’investissement en LMNP ancien offre une visibilité claire à l’acheteur, il arrive que l’achat de LMNP ancien occasionne des risques. En résidences services, ces points critiques peuvent se situer au niveau de la solvabilité et du sérieux du gestionnaire, ou du respect du bail commercial. Les baisses de rentabilité dues à une mauvaise exploitation peuvent considérablement dévaluer la valeur du bien. Dans l’immobilier classique meublé, il arrive aussi que :
Le bien ait été acheté plus cher par rapport à sa vraie valeur
Les prix des biens baissent
Les locataires posent problème
Des travaux imprévus à effectuer
Revente d’un ancien LMNP
Revendre un LMNP ancien c’est pour l’ancien propriétaire l’occasion de clôturer souvent avec une plus-value un épisode d’investissement immobilier.
Il pourra ainsi valoriser son bien en proposant à un acheteur de réaliser à son tour un investissement immobilier. En effet, dans le cas de la revente LMNP ancien, le bien est déjà existant. Il n’y a aucun délai d’attente ou de livraison contrairement aux transactions dans le neuf. Il donc possible de valoriser et voire même de vérifier si l’emplacement du bien existant est pertinent et stratégique. C’est aussi proposer un avantage financier, en démontrant:
La constitution d’un patrimoine au prix du marché
La perception immédiate de revenus complémentaires ( loyers )
Un taux de rentabilité plus intéressant pour l’ancien face au neuf